当腾讯不再定义科兴

2025年下半年开始，科兴科学园（下文简称科兴）里陆续出现搬家公司的货车。腾讯的员工会在周五下班前把显示器、电脑、键盘和私人物品装进去，封箱，贴上工位号。到了周末，这些纸箱会被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新的一周，员工在新的工位企把它们拆开，拿出旧电脑，接上电源，然后继续工作。

这场搬迁持续了近一年，这一年里，科兴近20万平方米的办公面积逐步清空，这里最大的租户离开了它待了13年的地方。

对科兴来说，这一天不算突然。2019年，腾讯在大铲湾拿地时，科兴就清楚腾讯迟早要走。

在许多游戏行业从业者的印象里，腾讯与科兴似乎绑定在了一起。过去很长时间里，科兴的许多服务、空间和人流都围绕这个大客户展开，外界提到科兴，就会想到腾讯，许多腾讯员工也把青春留在了科兴。

6月，最后一批腾讯游戏的员工搬到了企鹅岛。当腾讯离开后，一些问题随之而来——当腾讯不再定义科兴之后，科兴要怎样重新定义自己？

科兴C座的腾讯入口

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“一期是2010年到2013年完成，二期是2014年到2019年完成。”刘滔不需要多想，就能说出科兴的建设时间线。刘滔是一位在科兴工作了十多年的老员工，近几年主要参与科兴园区的运营服务工作。

科兴自持园区物业、自行运营，不委托第三方物业公司，也不对外输出物业服务。“我们公司过去20年没有卖过房子。”科兴的工作人员告诉我。

腾讯是2013年搬进科兴的，那年微信刚打开市场。刘滔起初也不清楚在科兴的腾讯主营业务是什么。“我大概是14、15年以后才知道，原来腾讯最主要的经营业务、有利润的增长点是它的游戏。”腾讯在科兴并不只有游戏部门，比如TME腾讯音乐也在科兴，但最受关注的总是游戏部门——魔方工作室群、光子工作室群都在这里，员工过万，工区面积约占园区面积的四分之一。

2013年到2018年是科兴的快速增长期，这时正是“大众创业、万众创新”的风口，科技公司密集涌入科兴。柔宇科技最早在这里起步，后来去龙岗建了生产基地；富途证券刚来时租了五六百平米，后来扩到几万平米，市值最高时过千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技这些游戏公司也在科兴扎堆落户。

科兴D座，过去是腾讯的工区

企业多了，人也多了。2019年前后，科兴的人流和出租率到达顶点。“人流最高的时候有五六万人，出租率也是爆棚。”刘滔记得那时的科兴晚上11点还是灯火通明，打车打不到，八九点更不用说。“别人说当时科兴是现象级的。它代表深圳的一个特色，非常有活力。”人们也把这里叫作“中国加班第一楼”。

租金的拐点其实来得比巅峰期要早，在人流还在高位的时候，科兴的租金已经先一步往下走。

从2012年到2018年，科兴的租金一路上涨，在2018年10月前后见顶，之后开始下降，科兴方面把2018年的行情下降和贸易战联系在一起。2019年时，科兴的房租又有一次较大的下调。到了2020年的新冠疫情期间，因为园区里互联网企业多，收入反而回升了一些，2022年，房地产三条红线政策的影响持续发酵，科兴的租金再次出现波动。

澳特科兴科学园与过去腾讯所在的科兴是‌两个独立且相邻的园区‌，于2022年交付。

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人多了，科兴G层的商业配套也跟着繁荣起来，一位在科兴待了十几年的游戏公司员工回忆，2013年的时候，园区里吃的东西很少，只有几家店——老伙夫、一个做客家菜的饭店、一个鸡煲店，加上刷卡的食堂，科兴和周边其他园区比没有太大区别。

鼎盛时，G层的阿嬷手作常常排上百杯，美食街、咖啡馆、KTV挨着开。在科兴全职做保洁的张丽中午会去G层快餐店做钟点工，帮店家打饭、洗碗，一个中午挣20块钱和一顿饭。六年里她见过不少店开了又关，“有的生意不好，倒闭了，你又得重新找，但这里总有饭店需要招小时工的。”

外卖平台的扩张同时改变着餐饮的业态，过去，一个园区大约要留出5%的面积做商业，外卖普及后，这个比例响应下降，园区不再需要那么多餐饮底商。刘滔说：“有外卖平台来解决，它能够用整个区域的力量来服务你，就不一定需要你这个园区有商业。”

科兴近日翻新了大堂和电梯厅，也在电梯口新建了遮挡风雨的连廊

过去科兴的晚餐消费很旺，加班到深夜的人在晚餐时下楼吃一顿是刚需。但到了2022年以后，堂食的比例持续下降。即便白天人流恢复得还可以，晚餐时段的客流量也回不到从前了。

腾讯搬走后，商业的收缩更加明显，G层的阿嬷手作不再排着长队，大部分餐馆客流下降，也有店撑不下去，退出了科兴。张丽也看到这些变化：“人从5月的中旬慢慢地就少了，地库的车也少了很多，以前停满了找不到位子，现在空了很多出来。”

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园区怎么配合互联网公司的工作节奏，是科兴这些年一直在做的事。在科兴的确有一些不起眼，但又不可或缺的基础设施，而且在这里建起来的时候，这些设施放眼全国也算得上先进。

冷气就是这些不可或缺的服务其中之一。互联网公司上下班时间不固定，晚上十一点还在工作、凌晨才下班是常事。写字楼的中央空调只能整栋楼的主机一起开关，如果科兴按普通写字楼那样到点关机并不合适。

科兴是全国最早用上水蓄冷系统的园区之一。园区地下有两个约10米深的水池，能存6万立方米水。在电价较低的用电低谷，制冷设备把水降到4到7度存起来；到用电高峰，再用这些冷水给大楼供冷，少开主机，省下电费。蓄冷还能把冷量提前存好、在中央空调关机后随时取用，园区因此能更灵活地供冷，不必让主机整夜运转。

电力系统也是为不间断运营设计的。园区从不同变电站拉了5条电力专线，从不同变电站接入，建成至今没停过电。这对在科兴的技企业很重要，腾讯的机房供电不能中断，有些互联网公司的数据中心也设在科兴。

午后，在科兴中庭看网球比赛的人

科兴园区有5000多个车位，传统刷卡进出太慢，于是科兴在建成后就用上了车牌识别的无卡系统，是国内较早采用这项技术的园区之一。

除了硬件层面，物业的经营服务也会配合游戏公司。多位游戏公司的员工都提到，企业有重要产品上线时，科兴会主动配合做布置，而且是免费的。腾讯的《无畏契约》上线时东门中庭摆了一个会动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时在中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地的《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各个门口挂了主题装饰。

《卡拉彼丘》手游上线时在科兴的布置

科兴把这套做法归结为园区和企业的关系。“我们认为跟客户之间是一个合作的关系，共生的关系，不是一个传统的商业物业租赁的关系。”

但“共生”有一个代价：当最大的“共生体”离开，剩下的部分需要经历阵痛。

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腾讯的搬迁，是刘滔在参与科兴运营工作后最重要的事，“这是我们最大的一个变数，但从打造园区的角度讲，也是最大的一个机会。”他说。

搬迁分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门陆续迁出。搬家大多放在周末，前后持续了将近一年。

周末，搬家公司把腾讯员工打包好的行李搬到企鹅岛

据相关平台数据显示，科兴鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/㎡/月，房源供不应求、几乎无议价空间。到了2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间集中在115至130元/㎡/月左右。

科兴方面觉得，腾讯规模虽大，但它的离开还不足以左右整个科创园区市场。“价格是市场形成的，并不是哪个企业能够做成的。”

刘滔开始讲起腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到园区有新的血液。”他说，过去腾讯占的比例大，园区有不少事是专门为它服务的，比如它的食堂只对内开放，“腾讯走了以后，我们会更加开放，整个园区的生态也会更加多样化。”

腾讯的“搬迁信息卡”

科兴眼下最紧迫的是把企业招进来。在科兴方面看来，商业、人流、消费这些问题的根子都在出租率上。科兴的招商对象覆盖大中小企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小公司，再到上市公司级别的大客户。他不打算用公司规模设门槛，这么大的体量，需要各种类型、各种规模的企业。

比方说，园区里做新能源的易储原本在两栋楼分开办公，一直想集中到一起，腾讯退租后向科兴提出扩租；也有外部企业知道有大面积空出来，找上门洽谈。

腾讯退租的楼层要先整体翻新。刘滔说：“天地墙（指装修中的顶、地、墙三面）里面能看到的部分，包括电梯的轿厢、门套、灯光，都要做整体的改造。”空间留给需要整层的大企业自行装修，另一部分做成可以拎包入住的标准化工位，面向中小团队。

科兴面对的市场环境比七年前更复杂，全国的写字楼和科技园区的空置率都在高位，科兴在三年前已经进入存量运营阶段。空置的代价明面上是没有租金收入，附带的是配套商业失去人气、设施因为没人用而老化，园区整体品质跟着下滑。

刘滔倒是不太担心这些，他把这看成市场到了某个阶段的必然结果，他认为科兴的底子还很扎实，位置在南山核心地段，地铁口零距离，加上多年积累的服务和口碑，比起大部分园区都有更高的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了不少上市游戏公司，游戏产业一直以来也是这里的一个招牌。在腾讯离开之前，科兴就打算在园区中做一个游戏孵化器。

2026年4月3日，科兴A1栋13楼挂上“Gametopia 游托邦”的牌子。这是一个面向初创团队的游戏孵化器，一期5000平米，由南山区工信局和科兴联合发起，创梦天地运营。

游托邦已经开始运营

游托邦这个名字是南山区工信局想的，这个项目由3个组织构成，其中科兴出空间和基础服务，创梦天地出行业资源和运营能力，南山区出政策配套。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗告诉我，游托邦前后推进了一年，今天3月最终确定了由创梦天地来运营，创梦加入之后用了3个月的时间完成落地——4月份正式揭牌，5月首期路演，6月开始有企业入驻。

游托邦的起点和腾讯搬走也有一定的关系，但更多的是科兴甚至南山区对当地游戏产业未来的思考与判断。腾讯退出后，留下一块空白，需要新的企业来填补。科兴目前的计划是，那些年营收2000万到5亿的企业，进总规模5万平米的产业合作园；更早期的初创团队进孵化器。游托邦就是后者。

我在科兴时赶上了游托邦的一次路演。想入驻的团队轮流上台讲项目，评委打分。17个团队里有7家做AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，有几位创业者过去就在科兴办公。

严佩诗把它和其他城市的孵化器做过比较，她认为科兴有三处优势。一是位置：科兴在南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员大多由高学历和大厂背景，有的已经在附近安家。二是南山区的政策能落地：包括享受首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及给到个人的人才补贴，都已经有了落地的细则和预算。三是创梦天地本身就是一家游戏公司，更能实打实的理解初创团队的需求。

科兴与南山区的科创游戏有关部门合作密切

几乎所有人都告诉我：南山区是真的懂游戏和游戏企业。在别的地方，游戏公司常常不被理解：没有厂房，没有多少固定资产，财报上还连年亏损。一位在做发行业务的创业者说：“到一些区办贷款、开户，对方看着报表直犯嘀咕，你资产负债表怎么资产这么少？你抵押啥？税务那边也一样，研发型公司前两三年亏损本是常事，税务局经常打电话，或者来检查公司是不是在偷税漏税。”

在南山区，这类误解要少得多。首期入驻团队之一的刘星在今年3月成立了公司，落地在南山区，融资到账后，他去中国银行开公户，他回忆，客户经理起初也觉得“这是骗子公司”，一家二十来人的新公司，每月要发一百多万工资。后来银行的人来公司实地看过后，就明白这是一家游戏公司，开了特批通道，还询问刘星要不要贷款。在刘星看来，全国真正看得懂游戏公司报表的城区，也就深圳南山、上海徐汇和成都高新这几个地方。

严佩诗还是以乐观的心态看待游托邦、科兴、南山乃至深圳的未来，她说：“你看深圳最近发布的数据，去年（2025年）常住人口增加了近26万，全国排第一。南山区本身在整个深圳来讲就是核心区，不管GDP、增长、上市公司布局都是很优秀的。我觉得不管是放在深圳来看还是放在南山来看，大家都不要那么焦虑。”

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张丽已经在科兴做了六年保洁，腾讯搬走，张丽倒是没什么特别的感受。“人少对我们工作没有多大的影响。”腾讯有自己的保洁，搬走时那批人也跟着走了。她一个月工资3600元，加上钟点收入能到四五千，公司包住，中午打工的饭店包吃，每月还能攒下一点。她也不太担心腾讯搬走的影响，在今年5月合同到期后，物业又续签了两年。

刘雪是腾讯的员工，她在科兴待了五年。从实习到正式入职，工位从C栋换到D栋。搬去企鹅岛几个星期后，她第一次回科兴，约我在G层的润园四季椰子鸡吃饭。“我周末来科兴吃饭，是那种发朋友圈要被笑话的程度，你知道吧？朋友肯定觉得我是神经病，放假还要来科兴。”

刘雪指着“KX”的牌子，联想到另一个知名园区

刘雪在搬去企鹅岛后，最怀念科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她住在宝安和南山交界的地方，以前到科兴通勤约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离近了，通勤反而更慢，岛上还没有地铁直达，只能打车或坐接驳车。“那边交通太不方便了，一路很多红灯，比来科兴还要慢。晚上10点以后基本要打半小时以上，这还是我滴滴已经是V7会员的情况下，因为大家都是V7，等于大家都没特权，就看哪个倒霉蛋了。”

企鹅岛更新、更现代，员工公寓月租两千出头，有的还是海景房。但换一个园区，意味着要重新熟悉它。刘雪知道科兴哪部电梯的程序“比较蠢”，知道中午哪家餐馆最快能吃完，知道冬天在哪儿晒太阳最舒服。

这些东西在一个新的园区里需要时间才能构建。

“这地方太多回忆了。”她说这话的时候，我们正在科兴G层散步，她说回科兴有“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天路过的餐馆和咖啡店，

她开始聊起这里的人，有些人跟着搬去了企鹅岛，有些人已经离职了，还有些调去了别的城市。她提到一个关系很好的同事，能力很强，在他们组背了60%的KPI，但身份是外包，月薪8000元，一直转不了正。还有一个朋友，20岁出头就在腾讯升到了很高的级别，绩效拿过两次最高分，但辞职了，因为觉得做的事情不是自己想做的。离职后却陷入了恐惧，他怕自己过去的成功只是运气好，不敢面试新工作，因为如果被拒了，就说明一切都是偶然。

搬空后的腾讯工区

我们边走边聊，不自觉地走到了C座楼下。她像过去一样掏出工卡刷闸机，没反应；换个入口，还是不行。“我的工卡已经掉权限了。”她站在闸机外往里看。里面已经被拆的七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在六楼面试，那时正赶上上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。我们从消防楼梯爬上六楼，过去凉爽的工区被五月的闷热取代，门上了锁。

我们趴在门缝往里看，梅西已经不见了。

(应受访者要求,文中刘滔、张丽、刘雪为化名) 

本文来自微信公众号 “触乐”（ID：chuappgame），作者：周煜博，36氪经授权发布。

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